Oikeutta myydä omaa asuntoa ei lähtökohtaisesti ole rajoitettu. Asiasta tulee kuitenkin monimutkaisempi, kun asuntoa ollaan myymässä niin sanottuun lainvastaiseen käyttöön. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen myyjän vastuuta ostajaa kohtaan niissä tilanteissa, joissa asunto-osakkeet myydään ostajalle, joka aikoo käyttää asuntoa Airbnb-vuokraukseen mahdollisesti myös lain vastaisesti. Kirjoituksessa käsitellään soveltuvin osin myös kiinteistön kauppaa.
Airbnb-vuokraus lainsäädännössä
Nykylainsäädäntöä soveltaessa Airbnb-vuokraus on joko asunnon käyttöä majoitustoimintaan tai vapaa-ajan asumiseen. Asunnon käyttäminen ammattimaiseen majoitustoimintaan on yleensä kiellettyä, kun taas pienimuotoinen oman asunnon lyhytaikainen vuokraus on lähtökohtaisesti sallittua.
Viime kädessä keskeistä on laintulkinnallinen kysymys, johon ei tällä hetkellä ole selvää vastausta. Käytännössä Airbnb-vuokrauksen voidaan katsoa täyttävän kumman tahansa tunnusmerkit, jolloin jokaisen tapauksen yksinomaiset seikat ovat erityisen merkityksellisessä osassa.
Olemme aikaisemmin kirjoittaneet lyhytaikaisen majoitustoiminnan arvonlisäverotuksesta ja kieltämisestä kaavan vastaisena. Blogitekstin aiheesta löydät täältä.
Yleinen virhesäännös
Käytetyn asuinhuoneiston kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Käsillä olevassa tapauksessa myyjän vastuukysymyksiin ostajaa kohtaan soveltuu ensisijaisesti asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 1–3 kohdat:
“Asunnossa on virhe, jos:
1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;
2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;”
Yksinkertaisuudessaan virhesäännökset johtavat siihen, että jos asunto myydään Airbnb-käyttöön ja käyttö ei olekaan sallittua, on asunnossa virhe. Yleensä tilanne ei kuitenkaan ole näin mustavalkoinen, jolloin asiaan vaikuttaa myös muu sääntely ja sopimukset. Etenkin sopimuksilla on merkitystä, sillä nyt kyseessä olevassa tilanteessa lähtökohtana pidetään sitä, mitä huoneiston käyttötarkoituksesta on sovittu tai ilmoitettu sopimuksessa. Muuta virheellisyyteen vaikuttavaa sääntelyä käsittelen seuraavaksi.
Muut asuntokauppalain virhesäännökset
Virhettä määrittäessä keskeistä on lisäksi virheellisyyden määräävä ajankohta, josta säädetään asuntokauppalain 6 luvun 13 §:ssä. Pykälässä viitataan lain 4 luvun 17 §:ään, jonka 1 momentin mukaan:
“Asunnon virheellisyyttä on arvioitava sen perusteella, millainen asunto on ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Jos asunto huononee vaaranvastuun siirryttyä ostajalle, asunnossa katsotaan olevan virhe, jos huononeminen johtuu myyjän sopimusrikkomuksesta.”
Käyttötarkoituksen kannalta pykälässä merkityksellistä ovat kaksi ensimmäistä virkettä, eli se, että virheellisyyttä tarkastellaan sen suhteen, milloin vaaranvastuu siirtyy ostajalle. Vaaranvastuusta säädetään nimenomaisesti 6 luvun 6 §:ssä, jonka perusteella vaaranvastuu siirtyy lähtökohtaisesti silloin, kun asunto luovutetaan ostajan hallintaan.
Lisäksi edellä mainittujen säännösten ohella on otettava huomioon 6 luvun 19 §, jonka mukaan:
“Jos ostaja vetoaa seikkaan, jonka suhteen myyjä on laiminlyönyt 11 §:ssä tarkoitetun tiedonantovelvollisuuden ja ostaja puolestaan on syyllistynyt laiminlyöntiin tai muuhun huolimattomuuteen 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, ostaja voi 12 §:n säännösten estämättä vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta.”
Säännöksessä käsitellään tilannetta, jossa kumpikin osapuoli on huolimaton. Tällöin ostajalla on oikeus vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta, mutta ei muuta. Lain vastaiseen käyttötarkoitukseen myytäessä tällainen tilanne voi tulla kyseeseen monessakin tilanteessa, mutta on kuitenkin huomautettava, että yleensä vastuun ostajalle siirtää jo se, että myyjä ilmoittaa olevansa tietämätön jostain seikasta.
Virheestä seuraavaa hinnanalennusta ja muuta korvausta käsitellään myöhemmin tekstissä tarkemmin.
Virheeseen vetoaminen
Ostajan oikeudesta vedota virheeseen säädetään asuntokauppalain 6 luvussa, jonka 12 §:n 1 momentin mukaan:
“Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.”
Ja saman pykälän 4 momentin mukaan:
“Mitä 1 ja 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos ostajan ei kaupantekoajankohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä tai jos hänellä on ollut aihetta olettaa, että se oikaistaan ennen asunnon hallinnan luovutusta. Mainittuja säännöksiä ei sovelleta myöskään, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti eikä myöskään sikäli kuin tämän luvun 19 §:stä muuta johtuu.”
Käyttötarkoituksen suhteen ostaja ei siis saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Mikäli ostaja siis jo kauppaa tehtäessä tietää, ettei hänen aikomansa Airbnb-vuokraus ole asunnossa sallittua, ei hän myöhemmin voi vedota siihen virheenä. Selkeä esimerkki tästä on tilanne, jossa kaupunki ja taloyhtiö ovat jo kieltäneet sellaisen toiminnan, jota asunnossa olisi tarkoitus harjoittaa.
Edellä mainittu ei kuitenkaan 4 momentin mukaisesti päde, jos ostaja ei kaupantekoajankohtana voinut käsittää sen seikan, johon vetoaa virheenä, merkitystä. Käytännössä tämä tarkoittaa, ettei ostajalta edellytetä erityisasiantuntemusta esimerkiksi asiaan vaikuttavasta lainsäädännöstä. Asiaa kuitenkin tulee tarkastella objektiivisesti, jolloin ostaja ei lähtökohtaisesti voi esimerkiksi käyttötarkoituksen osalta voi vedota siihen, ettei ymmärtänyt asuntona myydyn huoneiston käyttötarkoituksen olevan asuminen.
Edellä käsitely ei myöskään päde, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myyjän moitittavasta toiminnasta esimerkkinä voidaan antaa tilanne, jossa myyjälle on ilmoitettu, että asunnossa harjoitettava Airbnb-toiminta on lainvastaista, mutta myyjä on salannut tiedon ostajalta tai väittänyt valheellisesti asunnon silti soveltuvan lyhytaikaiseen majoitustoimintaan.
Keskeistä on lisäksi laissa säädetty kohtuullisuus ja kahden vuoden määräaika, joista säädetään 6 luvun 14 §:ssä:
“Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.
Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.”
Ostaja ei siis saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Lisäksi 2 momentissa säädetään kahden vuoden ehdottomasta määräajasta: virheeseen on vedottava viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Huomioitavaa on se, etteivät nämä säännökset päde, mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Kun kyse on Airbnb-vuokrauksesta, on keskeistä se, milloin ostaja on havainnut virheen. Käytännössä voitaisiin katsoa, että käyttötarkoitukseen liittyvän virheen havaitsemisen tapahtuu silloin, kun viranomainen tai muu vastaava taho ilmoittaa asunnon omistajalle, että asuntoa käytetään lain- tai luvan vastaisesti. Tällöin korostuu se, mitä ostajalle myyntiajankohtana on ilmoitettu: tietääkö ostaja huoneiston käyttötarkoituksen olevan asuminen, vai onko Airbnb-vuokrauksen luvattu olevan sallittua?
Asunnon virheet käytännössä
Hallituksen esityksessä todetaan, että virhevastuu ei edellytä myyjän huolimattomuutta. Asunto voi olla virheellinen riippumatta siitä, tiesikö myyjä tai olisiko hänen pitänyt tietää, että hänen antamansa tieto oli virheellinen. Asiaan ei myöskään vaikuta, oliko myyjän tarkoituksena johtaa ostajaa harhaan.
Arvioitavaksi jää kysymys siitä, onko myyjä antanut väärän tiedon siitä, mihin asuntoa voi käyttää ja tekeekö tällaisen tiedon antaminen asunnosta virheellisen. Mikäli kauppakirjassa on mainittu käyttötarkoitukseksi asuinhuoneisto, ja kauppakirjassa viitataan asuntokauppalakiin, ei vaikuttaisi olevan epäselvyyttä siitä, mihin käyttötarkoitukseen asunto on tarkoitettu. Joka tapauksessa tällaisessa tilanteessa on selvää, että asunnon käyttö majoitustoimintaan ei ole lain mukaista. Kauppakirjaa laatiessa on siis suositeltavaa käyttää erityistä huolellisuutta.
Kun ostaja on tietoinen siitä, mihin käyttötarkoitukseen asunto on tarkoitettu, on perusteltua katsoa hänen olevan vastuussa mahdollisesta valinnastaan käyttää asuntoa luvan tai lain vastaisesti, jolloin myyjä ei ole korvausvastuussa ostajalle tästä aiheutuneesta haitasta. Tällöin puhtaasti lain tulkintaan liittyvää rajanvetoa ei ole perusteltua katsoa myyjän vastuulle. Myyjän vastuulla ei ole olla ostajan lainopillinen neuvoja, ja tältä osin ostajan tulisi käyttää omaa harkintaansa ja mahdollista asiantuntija-apua tiedostaessaan käyttötarkoitukseen liittyvän riskin.
Jos myyjä on tietoinen siitä, että ostajalla on väärä käsitys asunnon sallitusta käyttötarkoituksesta, eikä pyri korjaamaan sitä, ei myyjän voida katsoa täyttäneen tiedonantovelvollisuuttaan. Tiedonantovelvollisuuden rikkomisesta puolestaan voi seurata korvausvastuu. Ei ole kuitenkaan perusteltua katsoa, että myyjällä olisi velvollisuus pidättäytyä myymästä huoneistoa, vaikka tietäisi sen olevan soveltumaton ostajan tarkoittamaan käyttötarkoitukseen, mikäli ostajalle on kerrottu ja hän on tietoinen riskistä, ja haluaa silti ostaa huoneiston.
Kiinteistön kauppa
Tulkinta-apua asuntokaupan virheisiin saadaan kiinteistön kaupan virheistä, joista säädetään maakaaressa. Käyttötarkoitukseen liittyen tältä osin keskeiset säännökset ovat maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 ja 5 kohta:
“Kiinteistössä on vallintavirhe, jos:
- -
“4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;
5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa;”
Maakaaren säännökset käyttöoikeuteen liittyvästä virheestä ovat yksiselitteisempiä, kuin asuntokauppalain sääntely. Viime kädessä on kuitenkin perusteltua katsoa, että käyttötarkoituksen osalta asuntokauppalaista ja maakaaresta seuraa vastaavanlaiset tulkinnat: jos kohde myydään Airbnb-käyttöön ja käyttö ei olekaan sallittua, on kohteessa virhe.
Hallituksen esityksessä kuitenkin todetaan, että myyjä ei yleensä vastaa siitä, täyttääkö kiinteistö ostajan yksilölliset mieltymykset ja soveltuuko se hänen aikomaansa erityiseen käyttöön. Eri asia on, jos myyjä on salannut joitakin merkityksellisiä seikkoja, joiden hän tiesi vaikuttavan ostajan päätöksentekoon.
Tältä osin on toki huomioitava lakien sanamuotoihin liittyvät erot, sillä asuntokaupan osalta korostetaan tietoja, joita myyjä on antanut, kun taas kiinteistön kaupassa merkitys on ostajan virheellisellä käsityksellä, joka myyjän tulisi korjata. Kun otetaan huomioon maakaaren suhde asuntokauppasääntelyyn, voidaan kuitenkin katsoa, että sen lisäksi, että myyjä vastaa antamistaan tiedoista, on hänellä asuntokaupassakin velvollisuus oikaista ostajan virheellinen käsitys.
Aiheeseen liittyvää oikeuskäytäntöä on rajoitetusti. Korkeimman oikeuden päätöksessä KKO 1996:83 arvioitiin tilannetta, jossa kiinteistön myyjät olivat ilmoittaneet myyvänsä talviasuttavan merenrantahuvilan vapaa-ajan asunnoksi, ja ostajat puolestaan olivat ostaneet kiinteistön ympärivuotiseksi asunnokseen. Jo ennen kaupan tekemistä suoritetussa kiinteistön tarkastuksessa oli ollut todettavissa, ettei rakentamistaso vastannut ympärivuotisen asumisen vaatimuksia. Kaupan jälkeen rakennuksessa oli havaittu puutteita, jotka eivät kuitenkaan estäneet sen käyttöä kesähuvilana ja lyhytaikaisesti talvella. Kun kiinteistön arvo tällainen käyttö huomioon ottaen ei ollut alentunut, ostajien hinnanalennusvaatimus hylättiin.
Korvausvastuu
Hinnanalennuksesta ja kaupan purusta säädetään asuntokauppalain 6 luvun 16 §:ssä, jonka 1 momentin mukaan:
“Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.”
Ja saman pykälän 3 momentin mukaan:
“Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.”
Vahingonkorvauksesta puolestaan säädetään 6 luvun 17 §:ssä, jonka 1 momentin mukaan:
“Ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.”
Ensisijaisesti on kiinnitettävä huomiota siihen, mitä edellä on käsitelty; ostajalla ei ole oikeutta hinnanalennukseen tai kaupan purkuun, mikäli virhettä ei ole. Abstraktilla tasolla voidaan kuitenkin arvioida sitä mahdollista hinnanalennusta, johon ostaja olisi oikeutettu, mikäli virhe olisi kyseessä. Hinnanalennuksen ja kaupan purun arvioinnissa tulisi ottaa huomioon ainakin se, onko asunnon soveltumattomuus lyhytvuokraukseen laskenut asunnon arvoa. Toiseksi olisi arvioitava, minkä arvoinen asunto olisi verrattuna asuntoon, jossa lyhytvuokraus olisi sallittua.
Vahingonkorvauksen soveltuvuutta arvioidessa keskeistä ovat mahdollinen tulon menetys ja vahinko, jonka myyjän menettely on aiheuttanut ostajan taloudelliselle tilanteelle. Toisin kuin hinnanalennus, vahingonkorvaus edellyttää myyjän huolimattomuutta. Hinnanalennus ja kaupan purku voivat siis tulla kyseeseen, vaikka myyjä olisi toiminut huolellisesti.
Kun kyse on asuinhuoneiston kaupasta, ei tulon menetyksestä seuraavan korvauksen voida katsoa olevan yksiselitteinen, joten jätän sen tämän blogikirjoituksen ulkopuolelle. Huomionarvoista on, että asuntokauppalaissa ei nimenomaisesti säädetä hinnanalennuksesta tai vahingonkorvauksesta asunnon tuottomahdollisuuksien perusteella, mikä voi rajoittaa ostajan mahdollisuutta saada haluamaansa korvausta.
Yhteenveto
Yhteenvetona voidaan todeta, että mikäli ostajalle ei olla myymässä huoneistoa, jonka on luvattu soveltuvan Airbnb-vuokraukseen, ei myyjän lähtökohtaisesti voida katsoa olevan vastuussa siitä, että huoneisto ei soveltuisikaan kyseiseen käyttötarkoitukseen myöhemmin. Mikäli kauppakirjassa on todettu huoneiston olevan asuinhuoneisto ja kauppaan sovellettavan lain olevan asuntokauppalaki, voidaan olettaa, että huolellinen ostaja olisi tietoinen siitä, että virallisesti asuntoa saa käyttää vain asumiseen ja vapaa-ajan asumiseen.
Mikäli ostaja on kaupantekohetkellä tietoinen aiheeseen liittyvistä riskeistä, ei asunnossa lähtökohtaisesti ole sellaista laissa tarkoitettua virhettä, jonka perusteella ostaja voisi vaatia myyjältä korvauksia, vaikka lyhytvuokraus myöhemmin kiellettäisiin. Mikäli aiheeseen liittyy tulkintaeroja tai riitaisuutta, on kuitenkin suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen jo aikaisessa vaiheessa, sillä viime kädessä tällaisesta riidasta voi tulla hyvinkin hintava ja monimutkainen kokonaisuus.
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Oikeusnotaari
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
Comments