Tässä oikeustapauskommentissa avaan korkeimman hallinto-oikeuden 15.5.2024 antaman ratkaisun, jossa arvioitiin, oliko asunto-osakeyhtiö voitu velvoittaa sakon uhalla poistamaan osakkeenomistajan hallitseman huoneiston ikkunoiden sisäpuolelle asennetut valomainokset. Käsittelen kirjoituksessa tapauksen taustoineen, uhkasakon ja sen määräämisen edellytykset sekä arvioin, mitkä ovat asunto-osakeyhtiön tosiasialliset mahdollisuudet vaikuttaa huoneiston käyttöön.
Sovellettavat lainkohdat
Maankäyttö- ja rakennuslain 126 § ja 126 a §:ssä säädetään toimenpideluvasta ja toimenpiteistä, jotka vaativat toimenpidelupaa. Lain 126 §:n 1 momentin mukaan rakentamiseen voidaan rakennusluvan sijasta hakea toimenpidelupa sellaisten rakennelmien ja laitosten, kuten maston, säiliön ja piipun pystyttämiseen, joiden osalta lupa-asian ratkaiseminen ei kaikilta osin edellytä rakentamisessa muutoin tarvittavaa ohjausta. Käytännössä toimenpidelupa haetaan silloin, kun tarvitaan lupaa pienen rakennuksen tekemiselle tai isomman rakennuksen korjaukselle tai muutokselle.
Maankäyttö- ja rakennuslain 126 a §:n mukaan toimenpidelupa tarvitaan muun kuin maantielain 52 §:ssä säädetyn rakennelman, tekstin tai kuvan asettaminen ulkosalle mainos- tai muussa kaupallisessa tarkoituksessa. Toimenpidelupa tarvitaan myös ikkunaa peittävän mainoksen pysyvään tai pitkäaikaiseen asentamiseen.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 10 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön johdon tulee joko itse hakea toimenpidelupa tai valtuuttaa osakkeenomistaja hakemaan se:
”Jos osakkeenomistajan kunnossapitotyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Osakkeenomistaja vastaa luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista.”
Asunto-osakeyhtiön johdolla on vain rajoitettu oikeus päästä sisään huoneistoon. Asunto-osakeyhtiönlain 8 luvun 1 §:n mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä sekä heidän valtuuttamallaan on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun se on tarpeellista osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai osakehuoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä taikka niiden valvomista varten. Pykälä ei anna asunto-osakeyhtiön johdolle oikeutta mennä asuntoon tekemään muutostöitä, ainoastaan valvomaan näiden toteutumista.
Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan asunto-osakeyhtiö voi ottaa huoneiston haltuun enintään kolmen vuoden ajaksi yhtiökokouksen päätöksellä, jos
”1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja;
2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Osakehuoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.”
Uhkasakkolain 2 luvun 6 §:n mukaan uhkasakko asetetaan määräämällä päävelvoite asianosaisen noudatettavaksi sakon uhalla. Uhkasakko on joko kiinteä tai juokseva. Uhkasakon voi asettaa viranomainen ja rakennuksiin liittyvissä asioissa uhkasakon määräävä viranomainen on rakennusvalvontaviranomainen. Juokseva uhkasakko määräytyy ajan kulumisen mukaan. Saman luvun 7 §:n 1 momentin mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Kaikille asianosaisille uhkasakko on asetettava erikseen.
Tapauksen taustat
B omisti toimistotilan hallintaan oikeuttavat osakkeet rakennuksessa, joka oli asunto-osakeyhtiö A:n omistamalla tontilla. Toimistotilassa oli ikkunaan asennetut mainoslaitteet, jotka peittivät yhteensä 17 ikkunaruutua. Mainoslaitteet olivat vaihtuvanäyttöisiä ja suuntautuivat katu- ja risteysalueelle. Mainoslaitteille ei oltu haettu maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettua toimenpidelupaa, jota edellytettiin Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksessä .
Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto on antanut 27.5.2021 päätöksen, jonka mukaan Asunto-osakeyhtiö A:n kiinteistön omistajana sekä osakkeenomistaja B:n tulee poistaa sähköiset mainoslaitteet 1.9.2021 mennessä juoksevan sakon uhalla. Lisäksi asiassa määrättiin 1 500 euron valvontamaksu, jonka A ja B ovat velvoitettu maksamaan puoliksi kaupungille. Asunto-osakeyhtiö A teki asiassa oikaisuvaatimuksen valvontamaksua koskien, mutta Helsingin kaupunkiympäristölautakunta hylkäsi oikaisuvaatimuksen.
B ja asunto-osakeyhtiö A valittivat Helsingin hallinto-oikeuteen, mutta hallinto-oikeus hylkäsi valitukset. Hallinto-oikeus katsoi, että ikkunan peittäminen mainostustarkoituksessa vaatii maankäyttö- ja rakennuslain 126 a §:n 1 momentin 8 kohdan nojalla toimenpideluvan. Valomainoksille ei ollut haettu toimenpidelupaa. Hallinto-oikeus katsoi, että uhkasakon määräämiselle oli perusteet, koska lupaa valomainosten asentamiseen ei ollut haettu. Hallinto-oikeus katsoi, että ilman lupaa asennettujen valomainosten poistaminen kuului osakkaan lisäksi myös asunto-osakeyhtiön vastuulle. Hallinto-oikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiöllä oli oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus valomainosten poistamiseen, sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiön johdolla on mahdollisuus päästä osakehuoneistoon osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten.
Asian käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
Asunto-osakeyhtiö A valitti korkeimpaan hallinto-oikeuteen ja asialle myönnettiin valituslupa. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että valomainoksille olisi tullut hakea toimenpidelupa, koska ikkunoista on peitetty enemmän kuin puolet. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että tämän perusteella Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto oli voinut asettaa velvoitteen poistaa luvattomasti sijoitetut, ikkunan peittävät mainoslaitteet ja määrätä asiassa valvontamaksun.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, että vaikka asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus päästä huoneistoon asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n mukaan, niin sillä ei kuitenkaan ole oikeutta poistaa huoneistossa olevia luvattomia laitteita. Huoneistoa ei myöskään asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n nojalla voitu ottaa haltuun pelkästään luvattomien valomainosten vuoksi.
Korkein hallinto-oikeus päätyi eri ratkaisuun kuin hallinto-oikeus. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiöllä ei ole ollut oikeudellista ja tosiasiallista mahdollisuutta noudattaa velvoitetta ja poistaa valomainoksia. Velvoitetta valomainosten poistamiseen sakon uhalla ei ole voitu asettaa asunto-osakeyhtiölle. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö ei myöskään ole ollut velvollinen maksamaan valvontamaksua.
Yhteenveto
Asunto-osakeyhtiöllä ei ole oikeudellisia ja tosiasiallisia mahdollisuuksia puuttua huoneiston sisälle tehtyihin asennuksiin. Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenen ja isännöitsijän oikeus asunnon tarkastamisesta rajoittuu nimenomaisesti vain huoneiston kunnon ja hoidon valvomiseen. Asunto-osakeyhtiön johdolla ei ole oikeutta huoneistoon pääsemisen lisäksi ryhtyä poistamaan huoneistosta valomainoksia, ei edes sellaisia, joille ei ole myönnetty maankäyttö- ja rakennuslain mukaista toimenpidelupaa.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme
Julia Sieppi
OTM (väitöskirjatutkija), HHJ
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Lakimies, rikosoikeus
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5300 152
Comments