Kiinteistön kaupasta ja virheestä säädetään maakaaressa. Jos virhe olisi voitu havaita ennen kaupantekoa, ostaja ei lähtökohtaisesti voi vedota siihen kaupanteon jälkeen. Jos virhe on havaittu kaupanteon jälkeen, ostajan on reklamoitava virheestä. Tämä virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen sitä, miten virheen havaitsemisen ajankohta määritetään. Tekstissä ei käsitellä ajankohdan määrittämistä silloin, kun myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Maakaari
Kiinteistön virheeseen vetoamisesta säädetään maakaaren 2 luvun 22 §:ssä ja 25 §:ssä. Maakaaren 22 §:ää sovelletaan vain, kun virhe, johon vedotaan, on laatuvirhe. Laatuvirhe on jokin kiinteistön ominaisuuteen kohdistuva virhe, kuten väärin ilmoitettu pinta-ala tai yllättävä rakenteiden huono kunto. Laatuvirheestä säädetään maakaaren 17 §:ssä.
22 §:n 1 ja 2 momentin mukaan:
“Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.”
Lain esitöiden mukaan ostajan edellytetään aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu kiinteistöllä käynnin yhteydessä havaita. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että jos esimerkiksi rakennuksen seinissä on silmämääräisesti nähtävä selkeä vesivahinko, ei ostaja voi vedota siihen, ettei olisi tiennyt seinien huonosta kunnosta.
Maakaaren 25 § soveltuu laatuvirheen ohella myös muihin maakaaren virhetyyppeihin. Pykälän 1 momentin mukaan:
“Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.”
Virheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa ja tämän ajan arviointi perustuu hetkeen, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Jos ostaja reklamoi virheestä liian myöhään, voi hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Virheen havaitseminen ennen kaupantekoa
Ostajalle kuuluu tarkastusvelvollisuus kaupan kohteeseen. Tämä velvollisuus ei rajoitu vain niihin tietoihin, jotka ostaja pystyy selvästi havaitsemaan esimerkiksi silmämääräisesti tai kuntotarkistusraportista, vaan ostajan oletetaan myös ryhtyvän tarkempiin tutkimuksiin, kuten rakenteiden avaamiseen, mikäli siihen on syytä. Lain esitöiden mukaan ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti tarkoittaa viime kädessä sitä, että ostaja voi menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Virheen havaitseminen kaupanteon jälkeen
Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute mahdollisesti korvauksiin. Käytännössä selkein ajankohta muodostuukin silloin, kun ostaja on teettänyt kuntotarkastuksen tai hankkinut muun asiantuntijalausunnon virheen selvittämiseen liittyen. Tällöin virheen havaitsemisajankohdaksi määräytyy esimerkiksi kuntotarkastusraportin päivämäärä. Tämäkin toki edellyttää sen, että myös kyseinen asiantuntijalausunto on hankittu mahdollisimman nopeasti sen jälkeen, kun se on arvioitu tarpeelliseksi.
Hetken, jolloin virhe olisi pitänyt havaita, arviointi liittyy keskeisesti ostajan huolellisuuteen ja aktiiviseen toimintaan. Käytännössä säännös soveltuu silloin, kun virhe olisi voitu huomata aikaisemmin, jos ostaja olisi noudattanut tavallista huolellisuutta. Näin siksi, että esimerkiksi myyjän oikeussuojan kannalta olisi ongelmallista, jos ostajan laiminlyönti voisi johtaa siihen, että virheen ja korvauksen laajuuden määrittäminen vaikeutuisi ja korjausmahdollisuus siirtyisi tarpeettoman paljon. Maakaaren virhesäännösten lähtökohta on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti.
Yhteenveto
Jos ostaja voi osoittaa toimineensa huolellisesti ja aktiivisesti, sekä pyrkineensä selvittämään virheen laajuutta ja sen aiheuttamia kustannuksia mahdollisimman nopeasti, on virheen havaitsemisen hetki tyypillisesti helppo määrittää. Ongelmalliseksi tilanne muodostuu silloin, kun osoittautuu, että virhe olisi tullut havaita aikaisemmin tai, jos ostaja on selvästi laiminlyönyt hänelle kuuluvan selvitystyön.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Oikeusnotaari
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
Comments