Kiinteistön kaupasta ja virheestä säädetään maakaaressa. Kun kiinteistössä on virhe, on ostajan tehtävä reklamaatio myyjälle. Lain mukaan se on tehtävä “kohtuullisessa ajassa”. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen, mikä tämä kohtuullinen aika on ja mitkä tekijät vaikuttavat kohtuullisuuden arviointiin. Tekstissä ei käsitellä kohtuullisen ajan arviointia silloin, kun myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, jolloin myyjä ei saa samanlaista vastuuvapautta.
Maakaari
Kiinteistön virheeseen vetoamisesta säädetään maakaaren 2 luvun 25 §:ssä:
“Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.
Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.”
Virheeseen vetoamiseen liittyy 25 §:n mukaan neljä keskeistä asiaa: 1) ostajan on ilmoitettava sekä virheestä että siihen liittyvistä vaatimuksista, 2) ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa, 3) ajan kuluminen alkaa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ja 4) ilmoitus on tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Jos yksikään edellisistä tehdään tai huomioidaan puutteellisesti, voi ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen.
Pykälän 3 momentissa säädetään tilanteesta, jossa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Säännöksen käsittely jätetään blogikirjoituksen ulkopuolelle, mutta tämän poikkeuksen olemassaolo on hyvä tiedostaa.
Kohtuullinen aika
Kohtuullista aikaa on arvioitu oikeuskirjallisuudessa- ja käytännössä. Kohtuullisen reklamaatioajan on pääsääntöisesti katsottu olevan enintään viisi, kuusi tai seitsemän kuukautta. Lisäksi esimerkiksi kuluttajariitalautakunnalla on asiaan oma näkemyksensä ja heidän mukaansa “ostajan kannattaa tehdä reklamaatio aina mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisesta, ja mielellään viimeistään 3–4 kuukauden kuluessa”. Käytännössä kuluttajariitalautakunta on kuitenkin soveltanut kuuden kuukauden määräaikaa.
Esimerkiksi jo yhden vuoden aikaa virheen havaitsemisen ja reklamaation välillä on pidetty merkittävänä. Ostajan tulisi pystyä osoittamaan, että pitkä reklamaatioaika johtuu hänestä riippumattomista tekijöistä. Ostaja ei voi edukseen vedota viivästykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita.
Ennakkopäätöksessä KKO 2008:8 korkein oikeus totesi, että reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä.
Viiden vuoden määräaika
Ostajan on ilmoitettava virheestä tai sopimusrikkomuksesta myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Itsessään esimerkiksi kauppapäivä ei siis määrittele määräajan alkamista.
Tähän viiden vuoden määräaikaan eivät vaikuta edellä käsitellyt tekijät liittyen kohtuulliseen aikaan, vaan määräaika on ehdoton. Lain esitöiden mukaan säännöksen tarkoituksena on turvata kiinteistön myyjää, joka useimmissa tapauksissa on yksityinen henkilö, yllättäviltä usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta.
Yhteenveto
On ostajan vastuulla osoittaa, että kiinteistön laatuvirheestä tehty reklamaatio on tehty ajallaan ja riittävällä tarkkuudella sekä, että hän on toiminut virheen ja vaatimustensa selvittämisessä aktiivisesti ja huolellisesti. Lähtökohtana voidaan pitää, että virheeseen tulisi vedota muutamassa kuukaudessa sen havaitsemisen ajankohdasta. Ostajan on kuitenkin tämänkin jälkeen osoitettava aktiivisuutta tai hän voi menettää esimerkiksi kanneoikeutensa.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Oikeusnotaari
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
Комментарии