Ympäristöministeriö lähetti huhtikuussa 2024 lausuntopyynnön rakentamislain uudesta 40 a §:stä, jolla voitaisiin rajoittaa lyhytvuokrausta. Lakiehdotus sai useita positiivisia ja negatiivisia lausuntoja, ja sen lopullinen kohtalo on vielä epäselvä. Käyn tässä kirjoituksessa läpi esityksen nykyistä sisältöä ja ennakoituja vaikutuksia. Lakiesityksen muuttuessa tai täsmentyessä käsittelen sitä myöhemmässä kirjoituksessa, jonka löydät myös verkkosivuiltamme.
Rakentamislain ongelmat
Lyhytvuokrauksen osalta on pitkään arvioitu sitä, onko kyseessä huoneiston tai rakennuksen siirtämistä kaavan vastaiseen ja kaavan muuta käyttöä haittaavaan käyttöön, kaavan mukaista toimintaa, vai siirtoa kaavan vastaiseen mutta kaavan muuta käyttöä haittamaattomaan käyttöön siirtämistä. Olen kirjoittanut tästä rajanvedosta aiemmin blogikirjoituksessani, jonka löydät tästä. Nyt hallituksen esityksessä pyrittäisiin selventämään sitä, milloin rakennus tai huoneisto on otettu uuteen käyttötarkoitukseen.
Lain tavoitteet kuvataan esityksessä seuraavasti:
”Esityksen tavoitteena on ympäristöministeriön osalta hallitusohjelman mukaisesti selkeyttää lyhytvuokraukseen liittyvä sääntely ilmiön yleistyttyä voimakkaasti. Kunnille halutaan antaa työkalu tehdä paikallisiin olosuhteisiin sopiva ratkaisu joko sallia tai rajoittaa ammattimaista lyhytvuokrausta, sillä majoitusalan, lyhytvuokrauksen ja asuntomarkkinan tilanteet ovat erilaisia eri puolilla maata. Esityksellä halutaan sallia yli neljä viikkoa kestävä oleskelu sekä oman asunnon lyhytaikainen vuokraus. Esitys selkiyttää pelisääntöjä eri toimijoiden osalta.”
Esitys toisi siis kolme uudistusta: 1) oman asunnon vuokrauksen poikkeus, 2) neljän viikon sääntö ja 3) kunnan oikeus puuttua lyhytvuokraukseen.
Asuminen määriteltäisiin jatkossa rakentamislaissa seuraavasti: ” Asuminen tarkoittaa ensisijaisesti jatkuvaa asumista.” Asuminen vuokrasuhteissa määritettäisiin neljän viikon säännön kautta: ” Asumisena pidetään myös asuinhuoneiston vuokrausta vähintään neljä viikkoa kestävillä sopimuksilla”. Tämä tarkoittaa, että asumista ei rakentamislain tarkoittamassa merkityksessä ole enää alle neljän viikon asuminen.
Ainoa lyhytvuokrauksen salliva poikkeus olisi jatkossa omassa käytössä asunnon vuokraus tilapäisesti: ”Asumisena pidetään myös asuinhuoneiston vuokrausta vähintään neljä viikkoa kestävillä sopimuksilla sekä omassa käytössä olevan asuinhuoneiston tilapäistä luovuttamista tätä lyhyemmissä ajanjaksoissa”. Omassa käytössä olevaa asuntoa saisi siis jatkossakin lainsäädännön estämättä luovuttaa. Myös omaa vapaa-ajan asuntoaan, esimerkiksi mökkiään saisi vuokrata jatkossa tämän poikkeuksen nojalla. Tätä asuntoa ja vapaa-ajan asuntoa täytyy kuitenkin käyttää jatkossa itse niin, että asuminen ei mahdollista ammattimaista toimintaa.
Majoittuminen määriteltäisiin jatkossa seuraavasti: ”Majoittuminen tarkoittaa kalustetun tilan tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille.” Tästä poiketen ja jopa tämän kanssa ristiriitaisesti kuitenkin tietyt tilapäisen majoituksen tilanteet määriteltäisiin yhä asumiseksi. Hallituksen esityksen perusteluiden mukaisesti:
”Asumiseksi miellettäisiin myös tilanteet, joissa esimerkiksi niin sanottu lähetetty työntekijä oleskelee kalustetussa asuinhuoneistossa työntekoon tarvittavan ajan, kuten esimerkiksi rakennustyömaalla työskentelevä henkilö, vieraileva professori yliopistokaupungissa tai oopperalaulaja Savonlinnassa oopperajuhlien harjoitus- ja näytösperiodin ajan. Asumiseksi katsottaisiin niin ikään kalustetussa asunnossa oleskelu esimerkiksi putkiremontin aikana. Näissä tilanteissa asuminen ei edellyttäisi kirjoilla oloa.”
Käytännössä kuitenkin näissäkin kyseessä on kalustetun tilan tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitsevalle henkilölle, joka usein voi olla myös tilaa tarjoavan henkilön asiakas. Lain perustelut ja sanamuoto ovatkin tältä osin tulkinnanvaraiset ja jopa ristiriitaiset.
Lain perusteluissa todetaan myös, että samaa asuntoa ei voisi käyttää sekä asumiseen että ammattimaiseen lyhytvuokraukseen. Tätä perustellaan hämäräksi jäävällä lausumalla: ”Alle neljä viikkoa kestävillä sopimuksilla luovutettu asuinhuoneiston hallinta tulkittaisiin majoittumiseksi ja yli neljä viikkoa kestävä luovutus asumiseksi.” Tämä tarkoittanee, että asuntoa tarkasteltaisiin aina kuluvan hetken tilanteen mukaan.
Jos asuntoa vuokrataan eri pituisilla sopimuksilla, ratkaisevaksi muuttuu se, onko asunnossa ketään kirjoilla vai ei. Jos ketään ei ole asunnossa kirjoilla, katsotaan tämä majoitustoiminnaksi. Jos taas asunnossa on joku henkilö kirjoilla, katsotaan tämä asumiseksi.
Kuntien oikeus kieltää lyhytvuokraus
Lain kolmas momentti sisältää sen kaikkein kriittisimmän sisällön:
”Kunta voi rakennusjärjestyksellään määrätä alle neljä viikkoa kestävien lyhytvuokraussuhteiden sallittavuudesta asunnossa, joka ei ole kotikuntalain mukaisesti omistajan omassa käytössä.”
Kunta voi siis jatkossa kieltää kokonaan lyhytvuokrauksen alueellaan. Tätä ei kuitenkaan voi rajoittaa asunto- tai aluekohtaisesti, vaan toiminta kielletään tai sallitaan koko kunnassa. Tämä saattaa kuitenkin vielä tarkentua lain kehittyessä kohti valmiimpaa muotoa. Kunta voi kieltää lyhytvuokrauksen vain sellaisissa tiloissa, joissa ei asu ketään.
Kunta voi kieltää toiminnan ainoastaan asunnoissa. Jos siis asunto muutetaan rakennuslupaa hakemalla majoitushuoneistoksi, ei kunta voi enää kieltää toimintaa. Toki tällaisen luvan saaminen edellyttää usein rakenteellisia muutoksia esimerkiksi paloturvallisuussyistä. Kunta ei voi kieltää toimintaa silloin, jos asunnossa on jokin henkilö kirjoilla ja siellä asutaan myös tosiasiassa.
Toisaalta jos kunta sallii toiminnan alueellaan, poistaa tämä nykyisiä ongelmia, joissa naapurit ja taloyhtiö alkavat uhkailla asunnon haltuunotolla tai rakennusvalvonta uhkasakoilla. Lyhytvuokrauksen salliminen rakennusmääräyksellä mahdollistaisi siis nykyisempää laajemman ja avoimemman toiminnan.
Vaikutukset
Hallituksen esityksessä käsitellään erityisesti lyhytvuokrauksen taloudellisia vaikutuksia. Esityksessä todetaan, että lakiesitys joko heikentää tai parantaa lyhytvuokrauksen edellytyksiä kunnassa, riippuen kielletäänkö vai sallitaanko toiminta. Joiltain osin tämä vaikuttaa myös hotellipalvelujen kysyntään. Lyhytvuokrauksen sallimisen todetaan helpottavan työvoiman liikkuvuutta ja tukevan matkailua, erityisesti sesonkiaikoina. Lyhytvuokrauksella todettiin myös olevan positiivisia ympäristövaikutuksia, kun rakennuskantaa hyödynnetään tehokkaammin ja lisärakentamisen tarve vähenee.
Esityksessä tarkasteltiin myös Airbnb-tuottoja. Keskimääräisen suomalaisen airbnb-majoittajan mediaanitulo yhdestä asunnosta on kuukaudessa ollut 1196 euroa kuukaudessa. Tässä on tosin valtavia kuntakohtaisia eroja, ja kahden suosituimman airbnb-kunnan, Helsingin ja Rovaniemen, tuotot ovat nousseet huomattavasti koronan jälkeen. Esitys tulisi vähentämään maanlaajuisia tuottoja, koska osa kunnista todennäköisesti kieltäisi toiminnan.
Lakimuutoksen todettiin vähentävän naapureiden kokemaa haittaa.
Yhteenvetoa
Lakiesitys tulisi johtamaan isoihin kuntakohtaisiin eroihin, kun osa kunnista kieltäisi ja osa sallisi ammattimaisen majoitustoiminnan. Osa kunnista todennäköisesti sallisi toiminnan edistääkseen matkailua ja majoittajien verotulojen keräämistä. Osa kunnista taas kieltäisi toiminnan asukkaiden valitusten vuoksi. Nähtäväksi jääkin, tullaanko esitys hyväksymään tällaisessa muodossa, ja millaisia päätöksiä kunnat tekevät. Seuraamme kehitystä aktiivisesti.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, väitöskirjatutkija), DI (Tuotantotalous)
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
KHT-tilintarkastaja
Lakimies, tilintarkastaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
Comments