Kiinteistön kaupasta ja virheestä säädetään maakaaressa. Kun kiinteistössä on virhe, on ostajan tehtävä reklamaatio myyjälle. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen, mitä virheilmoituksen on sisällettävä, jotta se täyttää lain asettamat edellytykset oikeanlaisesta reklamaatiosta.
Maakaari
Maakaaren 25 §:n 1 momentin mukaan ostajan on ilmoitettava reklamaatiossaan virhe ja siihen liittyvät vaatimukset:
“Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.”
Virheen ja siihen liittyvien vaatimusten ilmoittaminen
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja virheeseen liittyvistä vaatimuksista. Jokaisen maakaaressa säädetyn virheen osalta vaatimukset voivat olla hinnanalennus, vahingonkorvaus ja kaupan purku. Kaupan purku on mahdollinen vain olennaisen virheen tapauksessa. Laatuvirheen osalta sääntely löytyy maakaaren 17 §:stä, vallintavirheen osalta 18 §:stä ja oikeudellisesta virheestä säädetään 19 §:ssä.
Kun vedotaan virheeseen, ei riitä, että kaupan kohteessa todetaan olevan virhe, vaan ostajan on tuotava esille, miksi kiinteistö on virheellinen. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi sen toteamista, että kylpyhuoneen lattia on homeessa, koska siinä ei ole vedeneristystä. Vaatimukset liittyisivät tällöin esimerkiksi kylpyhuoneen remonttikustannuksiin, mahdollisiin homeen aiheuttamiin terveyshaittoihin ja kustannuksiin, joita on seurannut siitä, että muun muassa peseytyminen ja pyykinpesu eivät ole olleet mahdollisia.
Tarkkaa erittelyä tai euromäärää vaatimuksista ei vaadita vielä tässä vaiheessa, mutta virheilmoituksessa tulisi tuoda selkeästi esille ainakin arvio vaatimusten suuruusluokasta sekä se, miten vaatimusten määrä on tarkoitus laskea. Lisäksi lähtökohtana on, että reklamaatiota on päivitettävä ja tarkennettava, mikäli ostaja saa siihen vaikuttavia uusia tietoja, tai hänellä on lisää vaatimuksia. Lisäksi myöhemmin ilmi tulleet muut virheet on ilmoitettava erikseen, jotta ostaja ei menetä oikeuttaan vedota niihin.
Virheilmoitukseen voidaan myös jättää varaus vaatimusten tarkentamisesta. Vaatimusten tarkennuksetkin on kuitenkin ilmoitettava kohtuullisessa ajassa. Viime kädessä on mahdollista, että virheilmoitus katsotaan kokonaan myöhästyneeksi, mikäli tarkkoja vaatimuksia ei ole selvitetty tarpeeksi ajoissa, vaikka itsessään virheestä ilmoittaminen olisi tehty pian virheen huomaamisen jälkeen. Korkein oikeus on katsonut ennakkopäätöksessä KKO 2016:69 ostajien menettäneen oikeutensa vedota kiinteistön laatuvirheeseen, kun ostajat olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta.
Yhteenveto
Virheilmoituksessa on tuotava esille virhe, johon vedotaan, sekä vähintäänkin arvio vaatimusten suuruusluokasta. Viime kädessä puutteellisesti tehty virheilmoitus päätyy sen tekijän vahingoksi, jolloin tarpeeksi tarkasti eritelty reklamaatio on erityisen tärkeä mahdollisten korvausten saamisen varmistamiseksi.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Oikeusnotaari
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
Comments