Vuokrasopimukseen voidaan ottaa ehto vuokran korottamisesta. Usein tämä tarkoittaa ehtoa siitä, että vuokraa korotetaan vuosittain tietyn ennalta määrätyn prosentin mukaan, tai että vuokra on sidottu johonkin indeksiin. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen vuokran sitomista elinkustannusindeksiin ja kerron, miten tällaisesta ehdosta voidaan sopia sitovasti. Blogin ulkopuolelle jätetään kysymykset siitä, milloin vuokranantajan on ilmoitettava vuokrankorotuksesta ja milloin vuokralaisen on alettava maksamaan uutta vuokraa omatoimisesti. Näistä aiheista voit lukea tämän linkin takaa.
Mikä on elinkustannusindeksi?
Elinkustannusindeksi on kustannusten muutosta tarkasteleva indeksi. Se kehittyy samalla tavalla kuin kuluttajahintaindeksi, jota käytetään yleisenä inflaation mittarina. Tilastokeskus julkaisee kuukausittain elinkustannusindeksin pisteluvun, jota vertaamalla toisen kuukauden pistelukuun voidaan nähdä inflaatio valitulta ajanjaksolta. Vuokran sitomisella elinkustannusindeksiin pyritään kompensoimaan kulujen nousua.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta
Sekä laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta että laissa liikehuoneiston vuokrauksesta on säädetty vuokran korottamisesta. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n 2 momentin mukaan:
“Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään. Jos on sovittu, että vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän, tällainen sopimusehto on mitätön, jos ei ole myös sovittu perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saadaan korottaa. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.”
Lain mukaan vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa säädetään. Indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettu laki ei ole kuitenkaan ollut voimassa enää vuoden 2012 jälkeen, joten jätän sen käsittelyn tämän kirjoituksen ulkopuolelle.
Sääntely vuokran tarkistamisesta on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa laajempaa verrattuna lakiin liikehuoneiston vuokrauksesta. Elinkustannusindeksiin sidotun vuokran tarkistamisen osalta tämä näkyy käytännössä siten, että asuinhuoneiston vuokrasopimuksessa nimenomaisesti mainitaan vuokran olevan sidottu elinkustannusindeksiin. Lisäksi on mainittava milloin tarkistus tehdään tai voidaan tehdä. Selkeä tarkistusajankohta on esimerkiksi vuosittain tammikuun 1. päivä. Jos sitä, milloin tarkistus tehdään, ei ole määritetty, on vuokranantajan kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta
Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 24 §:n 2 momentin mukaan:
“Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000) säädetään.”
Momentti vastaa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:n 2 momentin ensimmäistä virkettä. Näin ollen liikehuoneistojenkin vuokrasopimuksissa vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa säädetään. Kuten aikaisemmin mainittu, indeksiehdon käytön rajoittamisesta annettu laki ei ole kuitenkaan ollut voimassa enää vuoden 2012 jälkeen.
Liikehuoneiston vuokrasopimuksissa elinkustannusindeksin tai tarkistusajankohdan nimenomaista mainintaa ei edellytetä, vaan riittävää on esimerkiksi toteamus siitä, että vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokra. Väärinkäsitysten ja selkeyden vuoksi on kuitenkin suositeltavaa, että myös liikehuoneiston vuokrasopimusten ehtoja laadittaessa noudatettaisiin samanlaista tarkkuutta kuin asuinhuoneistojenkin kohdalla. Liian lavea ehto saattaa koitua varsinkin vuokralaiselle odottamattoman kalliiksi.
Elinkustannusindeksin pisteluvun valitseminen
Elinkustannusindeksin pisteluku julkaistaan kuukausittain. Vuokraa tarkistettaessa erimielisyyksiä saattaa aiheuttaa vertailtavien pistelukujen valinta, sillä niistä voidaan sopia vapaasti. Usein vertailukohtina halutaan käyttää vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä tai vuokrasuhteen alkaessa viimeksi julkaistua pistelukua ja tarkistushetkellä viimeksi julkaistua pistelukua. Vertailtavien pistelukujen valinnasta on suositeltavaa mainita sopimuksessa.
Vertailtavia pistelukuja valittaessa kannattaa pitää mielessä, että tietyn kuukauden pisteluku julkaistaan vasta sitä seuraavien kuukausien aikana. Tämän vuoksi esimerkiksi ehto, jonka mukaan tarkistettua vuokraa aletaan maksamaan tammikuussa ja tarkistus tehdään tammikuun pisteluvun mukaan, ei lähtökohtaisesti ole mahdollinen. Epäselvästi kirjattu ehto pisteluvun valinnasta ei tee kuitenkaan koko indeksiehdosta mitätöntä. Tällöin arvioitavaksi jää, miltä osin ehtoa voidaan soveltaa, miltä osin sovelletaan yleisiä käytäntöjä ja miltä osin ehtoa ei sovelleta lainkaan.
Muut ehdot
Sen lisäksi, mitä sitovalta indeksiehdolta ylipäätään vaaditaan, kannattaa sopia myös selkeyttävistä ehdoista. Tällaisia ovat esimerkiksi se, mistä alkaen tarkistettua vuokraa aletaan maksamaan ja se, kenen vastuulla tarkistetun vuokran laskeminen on.
Lähtökohtaisesti vuokran tarkistamisesta voidaan sopia hyvinkin vapaasti. On esimerkiksi mahdollista sopia, että vaikka elinkustannusindeksi laskisi, ei vuokraa kuitenkaan alennettaisi. Vastaavasti voidaan sopia myös siitä, että vuokra tarkistetaan joko elinkustannusindeksin mukaisesti tai jonkun muun perusteen mukaisesti riippuen siitä, kumpi on suurempi tai pienempi. Muu peruste voi olla esimerkiksi tietty prosenttiluku tai toinen indeksi.
Yhteenveto
Elinkustannusindeksiin sidottu vuokra voi olla hyvä tapa varmistaa, että vuokran suhde kustannuksiin on kannattava. Indeksiehdon soveltamiseen liittyy laaja sopimisvapaus, eikä laissa rajoiteta ehtoon liittyvien yksityiskohtien sopimista juuri ollenkaan. Mikäli vuokrasopimuksessa on nimenomaisesti mainittu se, että vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, ovat edellytykset sitovasta indeksiehdosta pitkälti täyttyneet. Tämän jälkeen merkityksellisiä sopimisen aiheita ovat se, milloin mahdollinen tarkistus tehdään, mitä pistelukuja verrataan, onko vuokranantajan ilmoitettava vuokrankorotuksesta ja voiko vuokra laskea indeksin laskiessa.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Oikeusnotaari
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
コメント