Erityisesti teollisuus- ja varastotonttien vuokrauksessa siivouksesta nousee usein erilaisia riita- ja jopa rikoskysymyksiä. Teollista tai kaupallista toimintaa harjoittavien tahojen jätteiden toimittaminen asianmukaiseen jätehuoltoon voi maksaa yllättävänkin paljon. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen viimeaikaisissa toimeksiannoissa esiin noussutta kysymystä siitä, mikä on tontin vuokranantajan ja vuokralaisen vastuunjako roskaantumisesta, ja mitä keinoja vuokranantajalla on hallita omia riskejään.
Roskaamiskielto
Jätelain sääntely roskaamisesta on periaatteessa hyvin yksiselitteistä. Jätelain 72 § sisältää roskaamiskiellon:
”Ympäristöön ei saa jättää jätettä, hylätä konetta, laitetta, ajoneuvoa, alusta tai muuta esinettä eikä päästää ainetta siten, että siitä voi aiheutua epäsiisteyttä, maiseman rumentumista, viihtyisyyden vähentymistä, ihmisen tai eläimen loukkaantumisen vaaraa tai muuta niihin rinnastettavaa vaaraa tai haittaa (roskaamiskielto).”
Yleensä voidaan suhteellisen selkeästi sanoa, onko jokin asia hylätty tontille ja onko se muuttunut jätteeksi. Rajanveto-ongelmia käydään lähinnä niin sanottujen ”projektiautojen” eli ajokelvottomien mutta mahdollisesti korjauskelpoisten ajoneuvojen kohdalla. Tyypillisesti kuitenkin tällaisten autojen pitäminen tontilla pidemmän aikaa, esimerkiksi kuukausia, tekemättä niille mitään erityisiä toimenpiteitä, katsotaan roskaamiseksi, mikä aiheuttaa siivoamisvelvoitteen. Siivoamisvelvoite on jätelain 73 §:ssä:
”Roskaajan on poistettava roskaava esine tai aine ympäristöstä ja muutoinkin siivottava roskaantunut alue.”
Roskaajalla on suhteellisen selkeästi vastuu siivota alue. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi ajoneuvojen säilyttäminen piha-alueella riittävän kauan luo niiden haltijalle velvollisuuden siivota nämä. Kunnan ympäristönsuojeluviranomainen voi jätelain 75 §:n mukaisesti antaa määräyksen siivota alue:
”Kunnan ympäristönsuojeluviranomainen voi määrätä siivoamisvelvollisen täyttämään velvollisuutensa.
Jos kunta laiminlyö 74 §:n 2 momentissa tarkoitetun siivoamisvelvollisuutensa, elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus voi antaa kunnalle siivoamisesta määräyksen.
Määräyksen antamisesta ja siihen liitettävästä velvoitteen laiminlyönnin varalle asetettavasta tehosteesta säädetään 13 luvussa.”
Määräystä tehostetaan tyypillisesti uhkasakolla tai teettämisuhalla, joita koskeva sääntely on jätelain 129 §:ssä:
”Valvontaviranomaisen on tehostettava, jollei se ole ilmeisen tarpeetonta, tämän lain nojalla antamaansa kieltoa tai määräystä uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella tai toiminta keskeytetään tai kielletään.
Esitutkinnassa, syyteharkinnassa tai oikeudenkäynnissä taikka laiminlyöntimaksua koskevassa asiassa ei saa luonnollisen henkilön rikosvastuuseen saattamiseksi käyttää sellaisia luonnollisen henkilön tässä laissa säädetyn tai sen nojalla määrätyn tiedonantovelvollisuuden perusteella antamia tietoja, jotka on saatu asettamalla hänelle sakon uhka velvollisuuden täyttämiseksi.
Jollei tästä laista muuta johdu, uhkasakkoa, teettämisuhkaa ja keskeyttämisuhkaa koskevaan asiaan sovelletaan muutoin, mitä uhkasakkolaissa säädetään.”
Käytännössä siivoamisvelvoitteita tehostetaan usein uhkasakoilla. Tämän lisäksi asiasta voi aiheutua rikosoikeudellisia seuraamuksia.
Rangaistussäännöksistä
Jätelain 147 § sisältää rangaistussäännöksen jätelain rikkomisesta:
”Rangaistus ympäristön turmelemisesta säädetään rikoslain (39/1889) 48 luvun 1–4 §:ssä.
Joka muulla kuin 1 momentissa tarkoitetulla tavalla tahallaan tai huolimattomuudesta:
…
17) rikkoo 72 §:n mukaista roskaamiskieltoa,
…
on tuomittava, jollei teosta ole muualla laissa säädetty ankarampaa rangaistusta, jätelain rikkomisesta sakkoon.”
Käytännössä teko muuttuu suhteellisen herkästi ympäristön turmelemiseksi eli rikoslakirikokseksi, jos tontilla on romua vähänkään suurempia määriä. Ympäristön turmelemista koskeva sääntely on rikoslain 48:1 §:ssä:
”Joka tahallaan tai törkeästä huolimattomuudesta
1) saattaa, päästää tai jättää ympäristöön esineen, ainetta, säteilyä tai muuta sellaista lain tai sen nojalla annetun säännöksen taikka yleisen tai yksittäistapausta koskevan määräyksen vastaisesti taikka ilman laissa edellytettyä lupaa tai lupaehtojen vastaisesti,
…
siten, että teko on omiaan aiheuttamaan ympäristön pilaantumista, muuta vastaavaa ympäristön haitallista muuttumista tai roskaantumista taikka vaaraa terveydelle, on tuomittava ympäristön turmelemisesta sakkoon tai vankeuteen enintään kahdeksi vuodeksi.”
Käytännössä roskaamiskiellon rikkomisesta rangaistaan yleensä sakolla, mutta joissain tapauksissa on käytetty myös vankeusrangaistuksia. Tyypillisesti roskaamiskiellon rikkomisia ei käsitellä törkeänä ympäristön turmelemisena.
Vuokranantajan ongelma
Lähtökohtaisesti rangaistussäännökset ja uhkasakot kohdistetaan roskaajaan, minkä lisäksi ensisijainen siivoamisvelvollisuus on roskaajalla. Jätelaki sisältää kuitenkin myös toissijaisen siivoamisvelvollisuuden säännöksen 74 §:ssä:
”Jos roskaajaa ei saada selville tai tavoiteta taikka jos roskaaja ei huolehdi siivoamisvelvollisuudestaan, siivoamisvelvollinen on:
1) maantien, yksityisen tien, radan tai sataman pitäjä alueella, joka on roskaantunut tien, radan tai sataman käytöstä;
2) virkistykseen yleisesti käytettäväksi tarkoitetun alueen haltija tai ulkoilu- tai moottorikelkkareitin pitäjä alueella, joka on roskaantunut alueen tai reitin käytöstä;
3) yleisötilaisuuden järjestäjä tilaisuuteen varatulla ja sen välittömässä läheisyydessä olevalla alueella, joka on roskaantunut tilaisuuden johdosta, tai alueen haltija, jos tilaisuus järjestetään hänen suostumuksellaan eikä tilaisuuden järjestäjä huolehdi siivoamisvelvollisuudestaan;
4) jätteen vastaanottopaikan pitäjä sille varatulla ja sen välittömässä läheisyydessä olevalla alueella, joka on roskaantunut paikan käytöstä;
5) muun kuin 1–4 kohdassa tarkoitetun alueen haltija voimassa olevan asemakaavan alueella;
6) muun kuin 1–5 kohdassa tarkoitetun alueen haltija, jos siivoaminen ei ole kokonaisuutena arvioiden kohtuutonta ottaen huomioon haltijan mahdollisuudet ehkäistä roskaantumista tai huolehtia siivoamisesta, roskaantumisen määrä ja roskaantuneen alueen sijainti sekä muut näihin rinnastettavat seikat.
Jos 1 momentin 6 kohdassa tarkoitetun alueen haltija laiminlyö siivoamisvelvollisuutensa tai haltijalla ei ole siivoamisvelvollisuutta mainitun kohdan nojalla, siivoamisvelvollinen on kunta.”
Toissijainen siivoamisvelvollisuus on alueen haltijalla asemakaava-alueella sekä asemakaava-alueen ulkopuolella alueen haltijalla silloin, kun siivoamista ei voida pitää kohtuuttomana. Käytännössä elinkeinotoimintaan käytettävän tontin tapauksessa vuokranantajan siivoamisvelvollisuutta ei juuri koskaan katsota kohtuuttomaksi.
Vuokranantajan vastuu riippuu kiinteistön hallinnan järjestämistavasta. Jos vuokralainen hallitsee koko kiinteistöä, ei vuokranantajalla ole siivoamisvelvollisuutta niin kauan, kun vuokralainen hallitsee kiinteistöä. Esimerkiksi kunnan vuokraamilla tonteilla siivoamisvelvollisuus on ensisijaisesti maanvuokraoikeuden haltijalla eikä kunnalla, joka omistaa tontin.
Jos kuitenkin vuokrakohde on esimerkiksi kiinteistöyhtiömuotoinen, muuttuu tilanne vaikeammaksi. Tällöin vuokralaisella voi olla oikeus hallita tiettyä aluetta, mutta hän voi säilyttää omaisuuttaan myös yleisillä alueilla, kuten piha-alueilla. Tällöin kiinteistöyhtiötä pidetään alueen haltijana ja tällä on velvollisuus siivota alue, jos vuokralainen ei siihen kykene.
Vuokranantajan keinoja puuttua toimintaan
Käytännössä vuokranantajalla on vain vähän keinoja puuttua toimintaan. Jos kyseessä olevaan sopimukseen sovelletaan liikehuoneiston vuokrauksesta annettua lakia, vuokranantajan keinoksi jää lähinnä purkaa vuokrasopimus lain 48 §:n nojalla:
” Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:
1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;
2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;
3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää:
5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti;
6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty; tai
7) vuokralainen olennaisella tavalla muutoin rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.
Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.
Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.
Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentin 1 tai 4–7 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.
Vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään lisäksi 7, 32 ja 39 §:ssä.”
Käytännössä jätelain vastainen toiminta rikkoo todennäköisesti ainakin kohtia 3, 5 ja 6. Vuokralainen käyttää alueita voimassa olevan lainsäädännön vastaisesti roskaamalla, jolloin aluetta käytetään muuhun tarkoitukseen, kuin mitä on edellytetty. Myös purkuperuste alueiden huonosta hoidosta täyttyy roskaamisella. Tämän lisäksi roskaamiskiellon rikkominen voi aiheuttaa terveys- ja turvallisuusvaaraa.
Maanvuokrasopimuksen osalta purkukynnys on korkeampi; maanvuokralain 21 §:n mukaan:
”Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen tontinvuokrasopimusta lukuun ottamatta, jos:
1) vuokralainen on tämän lain tai vuokrasopimuksen vastaisesti siirtänyt vuokraoikeuden tai luovuttanut vuokra-alueen tai sen osan hallinnan toiselle;
2) vuokralainen on laiminlyönyt suorittaa vuokranmaksun lain tai vuokrasopimuksen mukaisessa ajassa eikä ole kehotuksesta huolimatta täyttänyt maksuvelvollisuuttaan hänelle asetetussa vähintään kuukauden pituisessa määräajassa tai samassa ajassa asettanut hyväksyttävää vakuutta; tai
3) vuokralainen on olennaisesti laiminlyönyt vuokra-alueen ja siihen kuuluvan omaisuuden kunnossapitovelvollisuuden taikka hän on käyttänyt vuokra-aluetta tai siihen kuuluvaa omaisuutta tämän lain tai vuokrasopimuksen vastaisesti eikä ole kehotuksesta huolimatta korjannut laiminlyöntiään tai menettelyään hänelle asetetussa kohtuullisessa määräajassa.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa, jos vuokralainen on korjannut laiminlyöntinsä taikka lain tai vuokrasopimuksen vastaisen menettelynsä ennen kuin vuokranantaja on 1 momentissa tarkoitetulla perusteella purkanut vuokrasopimuksen.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus raukeaa myös, jos vuokranantaja ei pura vuokrasopimusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän sai tiedon 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta purkamisperusteesta tai kun 2 tai 3 kohdassa tarkoitettu määräaika päättyi.
Kun vuokrasopimus 1 momentissa mainitulla perusteella puretaan, vuokrasuhde päättyy välittömästi ja vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä.”
Käytännössä purkuperusteena voi roskaamisen tapauksessa olla vuokra-alueen kunnossapitovelvollisuuden olennainen laiminlyönti, jos roskaaminen aiheuttaa riskiä alueen merkittävämmästä pilaantumisesta tai arvon laskusta.
Vuokranantajalla on toki myös oikeus pidättää mahdollisesta takuuvuokrasta siivoamiskulut, jos ne lankeavat vuokranantajan vahingoksi.
Yhteenveto
Kiinteistön roskaaminen vuokralaisen toimesta on siinä määrin ikävä tilanne, että tämä voi synnyttää siivoamisvastuun vuokranantajalle. Pahimmassa tapauksessa vuokranantajaa voi kohdata jopa rikosvastuu, jos hän ei kehotuksista huolimatta täytä siivoamisvelvollisuuttaan. Tämän vuoksi roskaamiseen ja romujen säilyttämiseen kiinteistöllä on aiheellista reagoida suhteellisen nopeasti ja tehokkaasti, jotta vahinko ei pääse kasvamaan kovin suureksi.
Lue lisää ympäristöoikeudellisia kirjoituksiamme:
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, väitöskirjatutkija), DI (Tuotantotalous)
KHT-tilintarkastaja
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
Comments