Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 on yleisimmin käytetty rakennusurakan vakiosopimusehto. Vakiosopimusehdot voivat olla hyvä tapa täydentää osapuolten välistä sopimusta, mutta niiden soveltaminen käytännössä saattaa aiheuttaa vaikeuksia. Näin siksi, että vakiosopimusehtoja soveltaessa ei arvioida osapuolten tahtotilaa, vaan sitä, mikä ehtojen sisältö objektiivisesti arvioituna on. Tästä voidaan päätyä riitelemään jopa tuomioistuimeen asti, kuten myös korkeimman oikeuden 9.1.2025 antaman ennakkopäätöksen tapauksessa. Tässä blogitekstissä käyn läpi tapauksen taustat sekä korkeimman oikeuden antaman ennakkopäätöksen ja sen perustelut.
YSE 1998 -ehdot
Rakennusurakkasopimuksiin voidaan ottaa viittaus rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin YSE 1998, jolloin sovellettavaksi tulevat muun ohella esimerkiksi ehtojen määräykset urakoitsijan vastuusta. Urakoitsijan vastuusta takuuaikana määrätään YSE 1998 -ehtojen 29 §:ssä, jonka mukaan urakoitsijan takuuajan pituus on, ellei urakkasopimuksessa ole muuta määrätty, kaksi vuotta. Nyt käsillä olevassa tapauksessa tämä kaksi vuotta oli mennyt umpeen, jolloin sovellettavaksi tulee YSE 1998 -ehtojen 30 § vastuusta takuuajan jälkeen:
“Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Tästäkin vastuustaan urakoitsija on vapaa, kun kymmenen vuotta on kulunut rakennuskohteen vastaanottamisesta tai, mikäli vastaanottotarkastusta ei ole pidetty, siitä päivästä, jolloin rakennuskohde on otettu käyttöön.”
Mikäli tilaaja on näyttänyt, että urakoitsija on aiheuttanut virheen esimerkiksi jättämällä jonkun suorituksen tekemättä, vastaa urakoitsija virheestä kymmenen vuotta rakennuskohteen vastaanottamisesta tai siitä päivästä, jolloin rakennuskohde on otettu käyttöön. Edellytyksenä on lisäksi, ettei virheitä ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.
Sama pätee tilanteessa, jossa virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä. Tällöin urakoitsija on jättänyt velvollisuutensa täyttämättä tavalla, joka on niin vakava, että se on katsottava törkeäksi. Laiminlyönnistä voi olla kyse esimerkiksi silloin, kun urakoitsija ei noudata sopimuksessa sovittua määräystä tietystä rakennustekniikasta.
YSE 1998 -ehdoissa ei erikseen määritellä, mitä 30 §:n mukaisella törkeällä laiminlyönnillä tarkoitetaan.
Tausta
Tapauksessa asunto-osakeyhtiö oli tehnyt urakoitsijan kanssa urakkasopimuksen kerrostalon käyttövesiputkien uusimisesta. Kerrostalo käsitti yhteensä 72 huoneistoa ja sopimukseen sovellettiin YSE 1998 -ehtoja. Urakka suoritettiin vuonna 2011, ja sen takuuaika päättyi heinäkuussa 2013.
Huoneiston A 24 kylpyhuoneessa havaittiin maaliskuussa 2017 vesivuoto, joka aiheutti vahinkoa rakenteisiin ja myös muihin huoneistoihin. Vesivahingon jälkeen oli laadittu korjaustarveselvitys, jonka mukaan käyttövesiputkien läpivientien tiivistys oli ollut puutteellinen 52 huoneistossa, tiivistystä ei voitu tarkistaa 18 huoneiston osalta ja tiivistys oli kunnossa kahdessa huoneistossa.
Asiassa pidettiin riidattomana sitä, että asunto-osakeyhtiö ei ollut voinut kohtuuden mukaan havaita läpivientien tiivistysten virheitä vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.
Alempien tuomioistuinten ratkaisut
Asunto-osakeyhtiö nosti kanteen urakoitsijaa vastaan Oulun käräjäoikeudessa ja vaati, että urakoitsija velvoitetaan suorittamaan sille vahingonkorvausta muun ohella vaurioiden selvittämisestä ja vesivahinkojen korjauksesta. Asunto-osakeyhtiö katsoi urakoitsijan menetelleen törkeän huolimattomasti. Urakoitsija puolestaan kiisti asunto-osakeyhtiön kanteen.
Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että huoneiston A 24 kylpyhuoneen käyttövesiputkien läpivientien tiivistys oli ollut puutteellinen, mistä aiheutui vahinkoja huoneiston A 24 lisäksi myös muihin rakennuksen huoneistoihin ja rakenteisiin. Urakoitsijan suoritus oli urakkasopimuksen, suunnitelmien, LVI-rakentamista koskevien rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastainen, minkä vuoksi suorituksessa oli virhe. Puutteellinen tiivistys oli syy-yhteydessä vesivuotoon ja sen aiheuttamiin vaurioihin sekä vahinkoihin.
Käräjäoikeus totesi urakoitsijan puutteiden asennuksissa ja tiivistyksissä olleen toistuvia ja lukumääräisesti runsaita. Käräjäoikeus katsoi, että virhe oli aiheutunut urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, joten urakoitsija oli vastuussa virheestään myös takuuajan jälkeen. Käräjäoikeus määräsi urakoitsijan maksamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta.
Urakoitsija haki muutosta Rovaniemen hovioikeudesta, joka ei kuitenkaan muuttanut tuomion lopputulosta. Hovioikeus katsoi samalla tavoin kuin käräjäoikeus, että aiheutuneet vahingot olivat merkittäviä ja että vahingonvaara oli myös ollut jo asennusvaiheessa ilmeinen. Hovioikeus katsoi myös, että urakoitsija oli aiheuttanut huoneiston A 24 läpiviennin tiivistyksen virheen törkeällä laiminlyönnillä ja että urakoitsija näin ollen vastasi virheen aiheuttaman vesivahingon kustannuksista vielä takuuajan jälkeenkin.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätös
Urakoitsija valitti korkeimpaan oikeuteen ja vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Korkeimmassa oikeudessa oli arvioitavana, onko virhe, jonka urakoitsija on tehnyt käyttövesiputkien läpivientien tiivistämisessä, aiheutunut sen törkeästä laiminlyönnistä.
Korkein oikeus totesi, että YSE 1998 -ehdoissa ei ole tarkemmin määritelty, mitä laiminlyönnin törkeydellä niissä tarkoitetaan. Ehtojen 30 § vastaa osaltaan yleistä sopimusoikeudellista periaatetta, jonka mukaan sopimuksen osapuoli ei vapaudu sopimusehdon perusteella sellaisen vahingon korvaamisesta, jonka hän on aiheuttanut tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudellaan.
Korkein oikeus viittasi aiempaan ratkaisuunsa KKO 2016:79 ja totesi, että arvioitaessa laiminlyönnin törkeyttä yhdeksi lähtökohdaksi voidaan ottaa urakkasopimuksen mukainen suoritusvelvollisuus sekä se, kuinka paljon urakoitsijan virheellinen menettely on poikennut asianmukaisesta urakkasuorituksesta. Asianmukaisuuden arvioinnissa puolestaan on otettava huomioon urakoitsijaa velvoittava lainsäädäntö ja muut määräykset, urakoitsijan työsuoritusta koskevat sopimusmääräykset sekä hyvä rakennustapa. Korkein oikeus toi esille myös muita seikkoja, jotka voivat vaikuttaa laiminlyönnin törkeyden arviointiin, mutta totesi, että lopullinen arviointi perustuu aina tapauskohtaiselle kokonaisarvioinnille.
Urakassa on tullut noudattaa muun muassa rakentamismääräyskokoelman määräyksiä ja ohjeita, mikä ilmeni osapuolten välisestä urakkasopimuksesta ja nimenomaisesti myös urakkasopimuksen osana olleesta LVI-työselostuksesta. LVI-työselostuksessa on tarkemmin kuvattu, miten tiivistäminen on tullut suorittaa. Korkein oikeus totesi tiivistämisen siten olleen olennainen osa käyttövesiputkien uusimista koskevaa työsuoritusta.
Korkein oikeus katsoi, että urakoitsija oli rikkonut urakkasopimusta menettelemällä rakentamismääräyskokoelman määräysten ja ohjeiden sekä LVI-työselostuksen vastaisesti ja virhe on toistunut useissa huoneistoissa. Näin ollen urakoitsijan suoritus oli selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voidaan edellyttää. Vahingonvaara oli ollut ilmeinen. Johtopäätöksenään korkein oikeus katsoi, että urakoitsijan suorituksessa tekemä virhe oli seurausta urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä. Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muutettu.
Yhteenveto
YSE 1998 -ehtojen 30 §:n mukaan urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin sellaisista virheistä, jotka on aiheuttanut törkeällä laiminlyönnillään. Edellytyksenä on, että virheitä ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.
Laiminlyönnin törkeyttä arvioitaessa on viime kädessä kyse tapauskohtaisesta kokonaisarvioinnista. Yhdeksi lähtökohdaksi voidaan kuitenkin ottaa urakkasopimuksen mukainen suoritusvelvollisuus sekä se, kuinka paljon urakoitsijan virheellinen menettely on poikennut asianmukaisesta urakkasuorituksesta. Kun nyt käsillä olevassa tapauksessa urakoitsijan suoritus oli selvästi poikennut siitä, mitä ammattitaitoiselta ja huolellisesti toimivalta urakoitsijalta voidaan edellyttää, oli urakoitsija vastuussa virheistään myös takuuajan jälkeen.
Korkeimman ennakkopäätös toimii hyvänä ohjeen siihen, mitä YSE 1998 -ehtojen mukaisen laiminlyönnin törkeyttä arvioitaessa tulisi ottaa huomioon. Toki arviointi perustuu aina tapauskohtaiseen kokonaisarviointiin, joten päätös ei ole suoraan sovellettavissa kaikkiin törkeän laiminlyönnin tapauksiin. Päätös kuitenkin selkeyttää oikeustilaa, mikä on hyödyksi kaikille YSE 1998 -ehtoja soveltaville tahoille.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme:
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Oikeusnotaari
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
Comments